в начало
УСПЕХ – агентство недвижимости полного цикла, работающее в Москве и Московской области с офисами в городе Жуковском и Раменском. Мы обеспечиваем весь спектр риэлторских услуг и предлагаем услуги ипотечного кредитования. Высокий профессионализм сотрудников агентства и их грамотный подход позволяет существенно ускорить процесс оформления сделок с недвижимостью и достичь желаемого результата уже сегодня.

Словарик риелтора

Агент по недвижимости
Лицо, профессионально занимающееся деятельностью, связанной с реализацией, приобретением и арендой объектов недвижимости. 

Альтернатива

Термин, употребляемый в сфере недвижимости для обозначения ситуации продавца, обозначающий продажу объекта недвижимости при условии одновременной покупки нового объекта. Таким образом, один из участников сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя одновременно.

Данная ситуация встречается на рынке недвижимости все чаще, поскольку приобрести новую бОльшую по площади недвижимость без продажи имеющейся становится все сложнее.

Ситуации, при которых квартира бОльшей площади продается с целью покупки квартиры меньшей площади, встречаются гораздо реже и связаны обычно с разъездом, разводом собственников квартиры или при особой необходимости в деньгах.

В свою очередь, продажа квартиры меньшей площади с целью расширения жилплощади встречается гораздо чаще и связана с более позитивными событиями в жизни собственников: создание семьи, рождение ребенка, рост благосостояния.

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются не часто из-за сложности подбора вариантов. Кроме того, прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир.  

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов. Значительно проще сначала найти покупателя на квартиру, потом подобрать подходящий альтернативный вариант недвижимости, “увязать” условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет одновременно (в один день) провести продажу старой недвижимости и покупку новой, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов боятся перевозить и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Сам процесс альтернативной продажи может занять от 1 до 12 месяцев в сложных сделках.

С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и ее финансовая схема, движение авансов за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 3-5% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за подобную сделку - в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Чтобы процесс не затянулся на длительный срок, а также для минимизации рисков, рекомендуем  обратиться в агентство недвижимости и получить профессиональную консультацию на предмет реальности и срочности решения Вашего вопроса.


Архивка из домовой книги

Архивная выписка из домовой книги -  информационный документ, формируемый программным обеспечением паспортного стола, содержащий в себе всю историю  постановки на регистрационный учет и снятия с регистрационного учета по объекту с момента его постройки.


Безвестно отсутствующий

Лицо, факт длительного отсутствия которого установлен в судебном порядке. Основная цель признания лица безвестно отсутствующим - защита его прав и сохранение имущества; другая цель - обеспечение интересов его кредиторов, а также лиц, находившихся на его иждивении.


Согласно ст. 42 Гражданского Кодекса РФ, гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим по заявлению заинтересованных лиц , если в течение одного года в месте его жительства отсутствуют сведения о месте его пребывания.

При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания его безвестно отсутствующим считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года.


Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом. Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом.


В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его таковым. На основании решения суда отменяется управление имуществом этого гражданина.


Военный сертификат
Именная ценная бумага, дающая военнослужащим право на жилищные субсидии, предназначенные для покупки комнаты, квартиры или же любого другого жилья, предусмотренного программой по предоставлению доступного жилья военнослужащим. 
Военный сертификат - народное название, правильное название программы - Государственные жилищные сертификаты (ГЖС). Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» действует в России с 1998 года. На определенных условиях она обеспечивает некоторые категории граждан - бывших военных, северян, чернобыльцев, людей, пострадавших от стихийных бедствий - правом на безвозмездное приобретение жилья за счет государства. 
Стоимость сертификата определяется государством, исходя из средних рыночных цен. Технология работы с сертификатом такова, что его получатель не может потратить ссуду на собственные иные нужды, а только на приобретение квартиры для своей семьи. 

Возврат аванса

Процедура возвращения денежных средств продавцом (его представителем) покупателю недвижимости (его представителю) по причине отказа от сделки купли-продажи объекта недвижимости по решению одной или обеих сторон.


В отличие от задатка (ст. 380—381 ГК РФ) аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию.


Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. 330, 331 ГК РФ).


Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Поскольку уплата аванса — это денежное обязательство, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств.

Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства.


При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.


В случае отказа от возврата аванса заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании:

- суммы аванса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);

- процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

- судебных расходов (ст. 88, 94, 98 ГПК РФ).


Выписка из Единого государственного реестра прав

Выписка из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним) - информационный документ, предоставляемый Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), о наличии прав каких-либо лиц или организаций на определенное недвижимое имущество.

 

В выписке из ЕГРП содержится следующая информация:

- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

- дата подписания выписки, а также исходящий номер;

- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

- назначение объекта;

- площадь;

- адрес (местоположение);

- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

- вид зарегистрированного права;

- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

- ФИО или наименование лица, обратившегося за Выпиской.

 

Данная выписка выдается в течение 5 рабочих дней с момента обращения с соответствующим заявлением в территориальное отделение Росреестра. Необходимо предоставить выписку из ЕГРП в обязательном порядке в следующих случаях:

- если Вы приобретаете недвижимое имущество с привлечением кредитных средств (по ипотеке);

- если Вы получаете кредит под принадлежащую Вам недвижимость;

- если Вы приобретаете недвижимость из-под залога;

- если Вы вступаете в наследство;

- при бракоразводном процессе с делением имущества;

- при постановке на учет в очередь на улучшение жилищных условий.

 

Это далеко не полный список ситуаций, при которых необходимо обязательное предоставление ыыписки из ЕГРП.

 

Существует несколько видов выписок из ЕГРП. Самой востребованной из них является выписка о правах на недвижимое имущество. В ней содержится информация о конкретном объекте недвижимого имущества, зарегистрированных правообладателях, наличие ограничений, обременений (залога) или ареста. Именно такой вид выписки из ЕГРП является обязательной для ряда сделок.

 

Кроме того, есть выписки из ЕГРП о сведениях, доступ к которым является закрытым. Получение таких выписок из ЕГРП возможно только по доверенности от правообладателей или по запросу административных органов. К ним относятся сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

 

Срок действия выписки - 1 месяц.

Причем идеально, если она была выдана за 1-3 дня до предполагаемой сделки или внесения аванса (задатка) за выбранный объект недвижимости.

 


Договор дарения

Договор дарения недвижимости - гражданско-правовой договор, по которому даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому лицу недвижимость в собственность.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор дарения имущества заключается либо в простой письменной, либо нотариальной форме. Стоимость договора дарения, оформляемого нотариально в разы выше стоимости договора, заключаемого юристами в простой письменной форме.

Обращаем внимание, что даритель вправе подарить только имущество, находящиеся в его собственности. К примеру, если гражданин хочет подарить квартиру, которую он занимает по договору социального найма, то сначала ему следует данное помещение приватизировать, и лишь после этого - распоряжаться этой квартирой, в т.ч. и дарить.

В случае, если квартира находится в общей долевой собственности, то собственник любой доли вправе подарить ее любому другому лицу безо всяких ограничений.

Дарение имущества, являющееся совместной собственностью, допускается только по согласию всех ее участников. Когда квартира находится в общей собственности супругов, если один из них захочет ее подарить, ему придется получить письменное согласие другого супруга. В таких случаях, договор дарения доли по свой форме и содержанию не будет отличаться от договора дарения объекта целиком.

Важно иметь в виду, что законные представители, действующие от имени детей и граждан, которые признанны недееспособными, не имеют права дарить имущество последних (ст. 575 ГК РФ).

По закону с одаряемого лица взимается налог на доход (НДФЛ), который он получил в порядке дарения как недвижимого имущества, так и транспортных средств, акций, долей, паев, в размере 13 % от стоимости дара. Но закон освобождает от налога на дарение, если и даритель, и одаряемое лицо - близкие родственники: супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общего отца или мать) братья и сестры (п.18.1 ст.217 Налогового кодекса РФ).

В соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса РФ все договоры дарения недвижимости вне зависимости дарится квартира целиком или ее доля, обязательно подлежат государственной регистрации.

Даритель в праве расторгнуть договор дарения если:

- в отношении его или членов его семьи одаряемым лицом были совершены поступки криминального характера;

- даритель переживет одаряемое лицо, если это право было обусловлено в договоре дарения;

- обращение одаряемого лица с подаренной вещью создает угрозу ее утрате или порче.

Если вскроется факт передачи денег за подарок (то есть оформление дарения — было не что иное как скрытая сделка купли-продажи), то данная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.



Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним (сторонами по договору выступает продавец и покупатель), возмездным (имеет информацию о цене недвижимости) и реальным (заключен в отношении реального, существующего объекта недвижимости).

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать иной стороне (покупателю) в собственность за вознаграждение объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру и др.).

При наличии надлежащим образом заверенных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору купли-продажи объекта недвижимости может являться представитель как покупателя, так и продавца.

Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как физические лица, так и юридические.

Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются определенные требования. Таким образом, стороной по договору купли-продажи недвижимого имущества может являться гражданин, достигший совершеннолетия (в Российской Федерации - восемнадцатилетнего возраста), и обладающий полной дееспособностью. Это означает, что у указанного гражданина для совершения необходимых действий, которые связаны с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества, нет никаких ограничений по состоянию здоровья. За несовершеннолетних граждан РФ сделки совершают их законные представители или опекуны.

Предметом договора могут являться следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; либо часть здания, дома или квартиры, нежилое помещение; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре должно указываться местоположение объекта недвижимости: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Одним из главных условий договора является указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Цена договора согласно ст. 555 ГК РФ определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В этом случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В договоре купли-продажи, заключаемого в отношении любого из объектов недвижимости указываются свои существенные условия, отсутствие которых может стать причиной для признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допустимых вариантов письменной формы договора в этом случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение указанного требования влечет за собой также недействительность соответствующего договора.

Все сделки с недвижимостью, в частности переход права собственности по договору купли-продажи подлежат государственной регистрации в Росреестре.



Договор переуступки права собственности

Это сделка, в результате заключения которой права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего непосредственно с ним договор (инвестора, дольщика) к третьему лицу. 

Такие договора можно заключать вне зависимости от схемы приобретения квартиры: договор инвестирования, договор купли-продажи или любой другой. Переуступка прав собственности выгодна тем, что покупатель может приобрести квартиру в доме даже в том случае, если они уже все проданы застройщиком. 
В свою очередь, продавец может приобрести себе квартиру на начальном этапе строительства, а переуступить права на нее уже на конечном этапе, не дожидаясь получения права собственности на квартиру, возвращая вложенные деньги и получая определенную доходность. При этом цена квадратного метра может возрасти даже в несколько раз. 
На практике такая переуступка прав на квартиру невозможна без участия самого застройщика. 
Застройщик должен выдать необходимую документацию, которая нужна при переуступке. Зачастую застройщик получает дополнительное вознаграждение от сделки. Покупателю у компании-застройщика необходимо получить не только пакет документов по дому, но также узнать, какая сумма продавцом уже была оплачена, о возможных скидках, процентах и рассрочках. 
При переуступке права собственности есть свой риск, ведь квартиру можно переуступить и несколько раз. В таком случае достоверную информацию о судьбе жилплощади можно узнать только у застройщика, который должен вести свой независимый реестр. 
Важно также иметь в виду, что переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если Вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор переуступки (цессии) заключить не получится. 
Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. 
Если уступка не будет зарегистрирована, она не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. 
Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а прежнему дольщику (цеденту). 
Согласно ст.208 Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – бывшему дольщику нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ.

Дуплекс

Разновидность загородной постройки; строение, образованное из двух домов, объединенных боковой стеной и крышей.

В России дуплекс позиционируется как таунхаус бизнес-класса за счет большей площади помещения (200-400 кв.м.) и земельного участка (6-20 соток).

Как и таунхаусы, сдвоенные дома имеют вертикальную планировку: на первом этаже каждой секции находится гараж на одну/две машины, кухня и подсобные помещения. На втором этаже размещаются жилые комнаты. Как правило, это гостиная или зал и несколько спален.

Если же дуплексы являются трехуровневыми (что характерно для России), то на одном из уровней часто устраивают спортзал, сауну, домашний кинотеатр или каминный зал.

Главным преимуществом дуплекса для родственников является возможность жить обособленно и вместе с тем совместно отдыхать, встречаться, что особенно важно для родителей и их детей.


Закладка денег

Совместное единовременное посещение банковской ячейки продавцом и покупателем в день сделки с целью произведения расчетов по договору купли-продажи недвижимости.